Grundsteuerreform 2026

Die Klagewelle rollt – was Bestandshalter jetzt für ihre Portfoliokalkulation wissen müssen

Die neuen Grundsteuerbescheide treffen Eigentümer mit voller Wucht – und viele sind fehlerhaft. Warum die Klagewelle vor den Finanzgerichten wächst, wie die Grundsteuer die Renditerechnung von Wohnportfolios verändert und was Bestandshalter vor einer Transaktion prüfen sollten.

Einleitung

Die Grundsteuerreform ist keine theoretische Diskussion mehr. Sie ist in den Portfoliokalkulationen deutscher Bestandshalter angekommen – und sie verändert die Wirtschaftlichkeit von Wohn- und Gewerbeimmobilien in einer Weise, die viele Eigentümer erst jetzt vollständig erfassen.

Seit die neuen Grundsteuerbescheide auf Basis der reformierten Bewertungssystematik ergehen, häufen sich die Einsprüche. Eigentümer, Steuerberater und Verbände rügen fehlerhafte Eingabedaten, unplausible Wertansätze und eine Berechnungssystematik, die in der Praxis zu Ergebnissen führt, die mit der wirtschaftlichen Realität der Objekte wenig zu tun haben. Die Finanzgerichte ächzen unter der Last der Verfahren.

Für Bestandshalter ist die Grundsteuer damit von einer administrativen Randnotiz zu einem strategischen Kalkulationsfaktor geworden. Und für jeden, der eine Transaktion plant – ob Kauf oder Verkauf – ist die korrekte Einordnung der Grundsteuerlast zu einem zentralen Element der Due Diligence geworden.

Warum die Reform so umstritten ist: Die Mechanik der Neubewertung

Die Grundsteuerreform war notwendig geworden, weil das Bundesverfassungsgericht die bisherige Einheitsbewertung für verfassungswidrig erklärt hatte. Die alten Einheitswerte stammten in den alten Bundesländern aus dem Jahr 1964, in den neuen Bundesländern aus dem Jahr 1935 – und hatten mit den tatsächlichen Wertverhältnissen nichts mehr zu tun.

Die Reform ersetzt diese veralteten Werte durch eine neue Bewertungssystematik. Der grobe Mechanismus bleibt ähnlich:

1. Grundsteuerwert: Das Objekt wird nach einem neuen Bewertungsverfahren berechnet – je nach Nutzungsart und Modell unterschiedlich.
2. Steuermesszahl: Der Grundsteuerwert wird mit einer Steuermesszahl multipliziert, die je nach Modell und Nutzungsart variiert.
3. Hebesatz: Die Gemeinde wendet ihren individuellen Hebesatz auf den Steuermessbetrag an. Das Ergebnis ist die tatsächliche Grundsteuerlast.

Was sich geändert hat, ist die Bewertungsmethode – und genau hier entsteht die Kritik. Die neuen Modelle führen in vielen Fällen zu deutlich höheren Grundsteuerwerten als die alten Einheitswerte, insbesondere bei Objekten in Lagen, die seit 1964 eine erhebliche Wertsteigerung erfahren haben. Gleichzeitig können die neuen Werte in Einzelfällen auch niedriger ausfallen – je nach Modell, Lage und Nutzungsart.

Das Problem ist nicht die Richtung der Veränderung – sondern ihre Berechenbarkeit. Eigentümer, die ihre Kalkulation auf Basis der alten Einheitswerte aufgebaut haben, sehen sich mit einer neuen Kostenposition konfrontiert, die sich je nach Gemeinde und Modell erheblich unterscheiden kann.

Bundesmodell vs. Ländermodelle: Ein Flickenteppich

Die Grundsteuerreform ist kein einheitliches System. Der Bund hat ein Bundesmodell vorgegeben, aber die Bundesländer haben die Möglichkeit, eigene Modelle zu implementieren. Das Ergebnis ist ein Flickenteppich unterschiedlicher Bewertungssystematiken:

Das Bundesmodell (auch „Scholz-Modell“ genannt) basiert auf einer wertabhängigen Berechnung, die Bodenrichtwerte, Gebäudeflächen und typisierende Baujahresklassen kombiniert. Es kommt in den Bundesländern zur Anwendung, die kein eigenes Modell eingeführt haben.

Die Ländermodelle weichen teilweise erheblich vom Bundesmodell ab. Einige Bundesländer setzen auf wertunabhängige Flächenmodelle, andere auf modifizierte Wertmodelle mit eigenen Parametern. Die Konsequenz: Zwei identische Objekte in verschiedenen Bundesländern können zu völlig unterschiedlichen Grundsteuerlasten führen – selbst wenn die Hebesätze vergleichbar sind.

Für Bestandshalter mit länderübergreifenden Portfolios entsteht daraus eine erhebliche Komplexität. Die Grundsteuerlast ist nicht mehr eine einheitliche Position, die sich aus einer einzigen Bewertung ableiten lässt. Sie ist eine portfolioindividuelle Größe, die für jedes Objekt separat zu ermitteln ist – und die sich bei einem Modellwechsel oder einer Neufestsetzung ändern kann.

Die Klagewelle: Warum Finanzgerichte überlastet sind

Die Zahl der Einsprüche gegen die neuen Grundsteuerbescheide ist hoch – und sie wächst. Die Gründe sind vielfältig:

Fehlerhafte Eingabedaten. Die Finanzämter haben die neuen Grundsteuerwerte auf Basis von Daten berechnet, die in vielen Fällen unvollständig oder fehlerhaft sind. Falsche Gebäudeflächen, unzutreffende Baujahresklassen, fehlerhafte Zuordnungen von Nutzungsarten – all das führt zu Bescheiden, die nicht der tatsächlichen Objektsituation entsprechen.

Unplausible Wertansätze. In einigen Fällen führen die neuen Bewertungsmethoden zu Grundsteuerwerten, die in keinem nachvollziehbaren Verhältnis zum tatsächlichen Ertragswert des Objekts stehen. Insbesondere bei älteren Gebäuden mit hohem Sanierungsbedarf oder bei Objekten in strukturschwachen Lagen kann die Bewertung zu Ergebnissen führen, die wirtschaftlich nicht tragfähig sind.

Systematische Kritik. Verbände und Steuerberater kritisieren nicht nur Einzelfehler, sondern die Systematik selbst. Die typisierenden Annahmen der Modelle – etwa pauschale Baujahresklassen oder standardisierte Gebäudeflächen – bilden die reale Vielfalt der Immobilienlandschaft nicht ausreichend ab.

Die Konsequenz: Die Finanzgerichte sind mit einer Welle von Klagen konfrontiert, deren Abarbeitung Jahre dauern kann. Für die betroffenen Eigentümer bedeutet das: Die endgültige Grundsteuerlast ist in vielen Fällen noch nicht rechtskräftig festgesetzt – und kann sich durch ein laufendes Verfahren noch ändern.

Auswirkungen auf die Portfoliokalkulation

Für Bestandshalter ist die Grundsteuer keine Nebensächlichkeit. Sie ist eine operative Kostenposition, die die Renditerechnung direkt beeinflusst – und die in der aktuellen Marktphase eine besondere Brisanz erhält.

Umlagefähigkeit auf Mieter. Die Grundsteuer ist grundsätzlich auf die Mieter umlagefähig – als Teil der Betriebskosten. In der Praxis ist diese Umlage jedoch begrenzt: Bei Wohnmietverhältnissen mit Mietpreisbremse oder in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Umlage nicht beliebig erhöht werden. Bei gewerblichen Mietverhältnissen hängt die Umlagefähigkeit von der konkreten Vertragsgestaltung ab. Steigt die Grundsteuerlast erheblich, ohne dass die Mieten entsprechend angepasst werden können, sinkt die Netto-Rendite des Objekts.

Auswirkung auf den DSCR. Für fremdfinanzierte Objekte ist die Grundsteuer ein Bestandteil der operativen Kosten, die in die Berechnung des Debt Service Coverage Ratio (DSCR) eingehen. Steigt die Grundsteuerlast, sinkt der DSCR – und damit die Schuldendienstfähigkeit des Objekts. In Grenzfällen kann eine gestiegene Grundsteuerlast dazu führen, dass ein Objekt die Covenants der Finanzierung nicht mehr erfüllt.

Auswirkung auf die Bewertung. Bei der Bewertung von Bestandsobjekten – sei es für eine Finanzierung, eine Transaktion oder eine Bilanzierung – ist die Grundsteuerlast ein relevanter Parameter. Eine gestiegene Grundsteuerlast reduziert den Netto-Cashflow und damit den Barwert des Objekts. Umgekehrt kann eine erfolgreiche Anfechtung eines zu hohen Grundsteuerbescheids den Wert des Objekts erhöhen.

Grundsteuer als Verhandlungsthema bei Transaktionen

In der Transaktionspraxis wird die Grundsteuer zu einem zunehmend relevanten Verhandlungsthema – sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite.

Auf Käuferseite: Ein Käufer, der ein Objekt erwirbt, übernimmt die Grundsteuerlast. Wenn der aktuelle Bescheid noch nicht rechtskräftig ist oder ein Einspruchsverfahren läuft, entsteht eine Unsicherheit über die tatsächliche zukünftige Belastung. Diese Unsicherheit muss im Kaufpreis berücksichtigt werden – entweder durch einen Preisabschlag, durch eine Garantie des Verkäufers oder durch eine vertragliche Regelung zur Verteilung des Risikos.

Auf Verkäuferseite: Ein Verkäufer, der ein Objekt mit einem laufenden Einspruchsverfahren veräußert, muss den Käufer über dieses Verfahren informieren. Die Frage, wer das Risiko eines ungünstigen Verfahrensausgangs trägt, ist vertraglich zu regeln. In der Praxis wird häufig eine Aufteilung vereinbart: Der Verkäufer haftet für die Grundsteuerlast bis zum Übergang des wirtschaftlichen Eigentums, der Käufer für die Zeit danach.

In der Due Diligence: Die Prüfung der Grundsteuerbescheide, der Einspruchsverfahren und der Hebesatzentwicklung der jeweiligen Gemeinde ist ein fester Bestandteil der technischen und rechtlichen Due Diligence. Sie gehört in dieselbe Kategorie wie die Prüfung von Baulasten, Grundbucheinträgen und Mietverträgen – und sie kann in Einzelfällen erhebliche finanzielle Auswirkungen haben.

ARVUM-Perspektive: Die steuerliche Due Diligence als Werttreiber

ARVUM Advisory ist eine bundesweit tätige Investment-Boutique, die sich ausschließlich auf diskrete Off-Market-Transaktionen für Grundstücke, Wohnportfolios sowie selektiv Logistik- und Healthcare-Immobilien spezialisiert hat.

Im Rahmen der Phase 02 des Arvum-Prozesses – der Objekt-Due-Diligence und Potenzialanalyse – wird die steuerliche Situation des Objekts systematisch geprüft. Dazu gehören neben der Grundsteuer auch die Grunderwerbsteuer-Optimierung (Share vs. Asset Deal), die Ertragsteuerstruktur und die umsatzsteuerliche Behandlung bei gewerblichen Objekten.

Für Bestandshalter, die unter dem Druck der Grundsteuerreform über einen Verkauf nachdenken, ist die korrekte steuerliche Einordnung ein doppelter Hebel: Sie schützt vor bösen Überraschungen in der Kaufpreisverhandlung – und sie kann, wenn ein zu hoher Bescheid erfolgreich angefochten wird, den Objektwert vor der Transaktion noch erhöhen.

Das Unternehmen arbeitet bewusst selektiv mit maximal 18 bis 22 Mandaten pro Jahr; jede Transaktion wird persönlich durch einen Senior-Partner geführt. Die Investorenkartei umfasst rund 400 vorqualifizierte Entscheidungsträger aus Family Offices, institutionellen Fonds, Pensionskassen und spezialisierten Entwicklergesellschaften. Laut einer unternehmensinternen Erhebung für das erste Halbjahr 2026 erzielt der Off-Market-Ansatz im Vergleich zur klassischen Vermarktung durchschnittlich 5,2 Prozent höhere Verkaufspreise bei gleichzeitig 38 Prozent kürzerer Vermarktungsdauer. Diese Angaben sind nicht unabhängig geprüft.

Handlungsempfehlung für Bestandshalter

Wer ein Wohnportfolio oder eine Gewerbeimmobilie hält und von der Grundsteuerreform betroffen ist, sollte folgende Punkte prüfen:

1. Bescheide auf Fehler prüfen. Die neuen Grundsteuerbescheide sollten auf fehlerhafte Eingabedaten geprüft werden – Gebäudeflächen, Baujahresklasse, Nutzungsart, Bodenrichtwert. Ein Fehler im Bescheid kann zu einer erheblichen Überzahlung führen.
2. Einspruchsfristen beachten. Gegen einen Grundsteuerbescheid kann innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch eingelegt werden. Wer diese Frist versäumt, verliert die Möglichkeit zur Anfechtung – auch wenn der Bescheid fehlerhaft ist.
3. Hebesatzentwicklung der Gemeinde beobachten. Die Gemeinde kann den Hebesatz jährlich anpassen. Eine Hebesatzsenkung kann die Grundsteuerlast reduzieren, eine Hebesatzerhöhung sie erhöhen. Die Hebesatzentwicklung ist ein relevanter Parameter für die langfristige Kalkulation.
4. Umlagefähigkeit prüfen. Bei Wohnmietverhältnissen mit Mietpreisbremse oder in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt ist die Umlagefähigkeit der Grundsteuer begrenzt. Bei gewerblichen Mietverhältnissen hängt sie von der Vertragsgestaltung ab. Die konkrete Umlagefähigkeit sollte für jedes Objekt geprüft werden.
5. Bei Transaktionsabsicht die steuerliche Due Diligence vorziehen. Wer einen Verkauf oder Kauf plant, sollte die Grundsteuerfrage nicht erst im Rahmen der Vertragsverhandlung klären, sondern vorab. Ein laufendes Einspruchsverfahren oder ein fehlerhafter Bescheid kann die Transaktion erheblich verkomplizieren – oder den Preis beeinflussen.

Fazit

Die Grundsteuerreform ist keine einmalige Anpassung. Sie ist eine strukturelle Veränderung der steuerlichen Rahmenbedingungen, die die Wirtschaftlichkeit von Immobilien in Deutschland nachhaltig beeinflusst. Die Klagewelle vor den Finanzgerichten zeigt, dass die neue Bewertungssystematik in der Praxis erhebliche Probleme erzeugt – und dass viele Bescheide noch nicht rechtskräftig sind.

Für Bestandshalter bedeutet das: Die Grundsteuer ist von einer administrativen Randnotiz zu einem strategischen Kalkulationsfaktor geworden. Wer sie ignoriert, riskiert eine Fehlkalkulation, die sich in der Rendite, im DSCR und im Transaktionspreis niederschlägt. Wer sie aktiv managt – durch Bescheidprüfung, Einspruch und steuerliche Due Diligence – kann die eigene Position stärken und den Objektwert schützen.

ARVUM Advisory – Central Mandate Desk. Bundesweit. Diskret. Off-Market.

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